Hot line : 0902 235 237
Email : info@nhadathungthinh.net

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): nhiều quy định cần bổ sung hoàn thiện

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có 10 điểm mới so với Luật Đất đai năm 2013, đó là đổi mới và nâng cao chất lượng quy hoạch kế hoạch sử dụng đất; hoàn thiện các quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; quy hoạch cụ thể hơn về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thu hồi đất; hoàn thiện cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; quy định mức thuế cao hơn với người có nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, bỏ đất hoang... Tuy nhiên, dự thảo không tránh khỏi một số điểm bao hàm nội dung định tính, thậm chí mâu thuẫn bất cập, nhất là các quy định về thu hồi đất, phương pháp xác định giá đất, các khoản thu liên quan đến đất đai... cần được bổ sung, hoàn thiện.   
Làm rõ một số khái niệm, nội dung định tính 
 
Điều 17 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định, Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Điều này bao hàm nhiều nội dung định tính, cần phải có khái niệm để giải thích rõ nội hàm về “lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng” để đảm bảo sự minh bạch khi áp dụng vào thực tiễn, tránh tùy tiện gây ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người dân khi thu hồi đất. Thực tế cho thấy, việc thu hồi đất vì lợi ích công cộng chỉ phù hợp với một vài trường hợp như làm công viên, rạp hát, sân vận động, trường đua thể thao quốc gia cấp tỉnh, TP. Nếu Nhà nước thu hồi đất cho DN, hay tập đoàn kinh tế thì khó có thể nhận được sự đồng thuận xã hội.
 
Tương tự, theo Điều 79, nguyên tắc thu hồi đất phải đảm bảo người có đất bị thu hồi có chỗ ở đảm bảo cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Đây là chủ trương nhất quán đã được quy định tại Luật Đất đai năm 2013. Tuy nhiên, trong nhiều năm qua không có tính khả thi, mà phần thua thiệt luôn thường trực đối với người yếu thế. Vì vậy, Luật sửa đổi lần này cần khắc phục khó khăn từ thực tiễn để làm rõ hơn, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người dân. Theo đó, người bị thu hồi đất cần được bồi thường bằng tiền (hoặc mảnh đất khác có trị giá tương đương) theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất.
 
Giảm sự can thiệp của Nhà nước đối với thị trường bất động sản
 
Trong điều kiện nền kinh tế quốc dân vận hành theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, việc quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân là phù hợp thực tiễn Việt Nam. Do đó, nội dung dự thảo tại Chương III Mục 1 (Điều 14, 15, 16) quy định Nhà nước là đại diện chủ sở hữu về đất đai, quy định quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, là cần thiết, nhằm quản lý và sử dụng đất có hiệu quả. Tuy nhiên, Luật sửa đổi cần tôn trọng quyền sử dụng đất lâu dài của người dân, đồng thời tôn trọng các quy luật kinh tế thị trường, hướng đến giảm dần sự can thiệp của Nhà nước đối với thị trường bất động sản.
 
Đáng chú ý, Điều 78 dự thảo quy định, Nhà nước thu tiền đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng bao gồm cả dự án nhà ở thương mại. Trao đổi về vấn đề này, nhiều chuyên gia cho rằng, lâu nay Nhà nước đang ôm đồm công việc của nhà đầu tư và DN, vô hình đã can thiệp vào hoạt động của kinh tế thị trường, gây phương hại cho người sử dụng đất. Thực tế những năm qua, Nhà nước thu hồi đất để giao cho nhà đầu tư triển khai các dự án nhà ở thương mại, bên cạnh mặt tích cực giúp bộ mặt đô thị khang trang hơn, nhưng cũng gây ra không ít hệ lụy, thậm chí phát sinh xung đột giữa người sử dụng đất với chủ đầu tư. Nguyên nhân là do thu hồi đất của đân với giá rẻ, nhưng khi phát triển dự án bất động sản thì áp giá thị trường tăng hàng trăm lần, gây bức xúc trong dư luận xã hội, nhất là người có đất bị thu hồi.
 
Với vấn đề này, để có giải pháp hợp tình, hợp lý, tránh lặp lại tình cảnh thu hồi đất đai trở thành điểm nóng về mâu thuẫn và tranh chấp, cần tham khảo kinh nghiệm các nước phát triển. Theo đó, ở một số nước, trước khi phê duyệt dự án, nhà đầu tư phải thỏa thuận với dân để mua lại diện tích đất trong dự án. Nhà nước có vai trò hỗ trợ về cơ chế chính sách, không can thiệp sâu vào quan hệ dân sự, việc thỏa thuận giá đất do quy luật kinh tế điều chỉnh. Trường hợp cá biệt, không đạt được thỏa thuận giữa nhà đầu tư và một số ít hộ dân thì phải thông qua đấu thầu, đấu giá đất ở khu vực lân cận có điều kiện tương đồng để xác định giá thị trường, đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất.
 
Hội đồng thẩm định giá đất phải độc lập, khách quan
 
Luật Đất đai năm 2013 (hiện hành) giao Chính phủ quy định khung giá đất, được ổn định trong 5 năm. Tuy chậm được điều chỉnh theo sát giá thị trường, nhưng có mặt tích cực là áp dụng thống nhất trên cả nước. Tại dự thảo Luật đất đai lần này bỏ khung giá đất, giao UBND tỉnh quy định bảng giá đất và ổn định trong 1 năm. Đây là bước cải cách lớn, đảm bảo sự chủ động của chính quyền địa phương trong việc xác định giá đất sát giá thị trường. Tuy nhiên, điều này cũng dễ phát sinh mâu thuẫn đối với vùng giáp ranh giữa các tỉnh, TP. Chẳng hạn, vùng giáp ranh giữa huyện Văn Lâm (Hưng Yên) với quận Long Biên (Hà Nội). Trên cùng tuyến đường, một bên thuộc tỉnh Hưng Yên, một bên thuộc Hà Nội nhưng áp hai bảng giá khác nhau sẽ phát sinh mâu thuẫn, không đảm bảo sự công bằng. Vì vậy, trước khi ban hành bảng giá đất hàng năm, cần tham khảo bảng giá đất của tỉnh/TP có địa phận giáp ranh, đồng thời gửi dự thảo đến Bộ Tài nguyên và Môi trường để theo dõi đối chiếu, đảm bảo sự thống nhất.
 
Một nội dung khác, được xem là quan trọng nhất nhưng cũng phức tạp nhất là việc xác định giá đất, hướng đến mục tiêu sát với giá thị trường hơn. Muốn thực hiện được điều này phải xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai, có cơ sở dữ liệu giá đất ở từng khu vực, từng thửa đất được cập nhật thường xuyên. Theo hướng này, Luật Đất đai sửa đổi cần đưa ra các tiêu chí và phương pháp xác định giá đất, không chỉ đơn giản là việc “thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất” như Điều 130 và Điều 131 của dự thảo luật. Bởi thực tế cho thấy, các vụ án lớn mới xảy ra gần đây như vụ KIT xét nghiệm Việt Á, vụ thuê mua tài sản tại bệnh viện Bạch Mai (Hà Nội), vụ mua sắm thiết bị y tế tại bệnh viên Đa khoa tỉnh Đồng Nai... đều có thủ tục thuê đơn vị tư vấn đấu thầu, thuê đơn vị thẩm định giá nhưng vẫn xảy ra tình trạng thổi giá, tham nhũng, gây thất thoát NSNN.
 
Về hội đồng thẩm định giá, dự thảo Luật giao Chủ tịch UBND tỉnh làm chủ tịch hội đồng sẽ mang nặng tính chủ quan, dễ nghiêng về lợi ích cục bộ địa phương, khó đảm bảo việc xác định giá đất sát thị trường. Do đó, nên giao Chủ tịch Hiệp hội bất động sản chủ trì cùng các thành viên khác, bao gồm: Viện kiểm sát, Sở Xây dựng, Sở Tài chính, Sở Tài nguyên Môi trường... làm tham mưu cho UBND tỉnh sẽ đảm bảo tính trung lập trong việc xác định giá đất hàng năm, làm căn cứ tính thuế và trả tiền bồi thường thu hồi đất.
 
Các khoản thu về đất phải được quản lý và sử dụng đúng mục đích
 
Điều 20 của dự thảo Luật quy định, Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thông qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất, đầu tư cơ sở hạ tầng và chích sách hỗ trợ tái đầu tư cho người có đất thu hồi. Đây là quy định mới phù hợp với quy luật kinh tế thị trường và thông lệ quốc tế. Tuy nhiên, cần tham khảo kinh nghiệm thế giới để có quy định rõ hơn, chi tiết hơn, đảm bảo tính khả thi và triển khai thực hiện thông suốt. Ở một số nước, trước khi mở đường giao thông mới họ thường tính trong dự án bao gồm cả phần diện tích đất bổ sung ngoài mốc giới 2 ven đường, làm căn cứ thu hồi đất để bồi thường theo giá thị trường tại thời điểm chưa mở đường. Sau khi đầu tư, tạo giá trị tăng thêm sẽ tổ chức bán đấu giá khu đất hai ven đường (liền kề) bổ sung cho ngân sách địa phương, dùng để phát triển cơ sở hạ tầng. Các chuyên gia cho rằng, đây là phương pháp dùng cơ sở hạ tầng để đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, nói theo cách dân gian là “mỡ cá, rán cá”.
 
Đối với các khoản thu liên quan đến đất đai, Nghị quyết 18/NQ-TW ngày 31/12/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về việc tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế chính sách nâng cao hiệu quả sử dụng đất yêu cầu phải hoàn thiện chính sách thuế về đất, quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, bỏ đất hoang. Nhưng rất tiếc trong dự thảo Luật lần này không có điều nào cụ thể hóa chủ trương điều tiết cao hơn về thuế để góp phần hạn chế tình trạng bỏ đất hoang, chậm đưa đất vào sử dụng.
 
Một điểm nữa cũng cần bổ sung trong Luật Đất đai với quy định, mọi khoản thu tài chính liên quan đến đất đai (bao gồm cả ngân sách trung ương và ngân sách địa phương) được đầu tư trở lại để duy tu, sửa chữa và phát triển cơ sở hạ tầng. Hiện nay, các khoản thu từ đất chiếm khoảng 10% tổng số thu NSNN. Ở một số tỉnh ven đô (có tốc độ đô thị hóa nhanh) thì tỷ lệ này còn lớn hơn. Trong khi đó, toàn bộ số thu tài chính về đất đai được hòa chung các khoản thuế, phí và lệ phí... chủ yếu để chi tiêu thường xuyên ở các cấp ngân sách, không tách bạch riêng các khoản thu từ đất. Đất đai là tài nguyên quốc gia, là tài sản tiên tổ để lại, nếu các cấp chính quyền cứ mạnh tay cấp đất, chuyển mục đích sử dụng đất để bù đắp hụt thu ngân sách, dễ gây hệ lụy đến an ninh lương thực và biến đổi khí hậu... Vì thế, các khoản thu về đất phải được quản lý và sử dụng đúng mục đích, tránh hệ lụy cho thế hệ sau.
 
TS Nguyễn Ngọc Tú.
Chúng tôi trên Facebook
Rao vặt
Chúng tôi trên Google+
 
Chúng tôi trên Twitter
  • Giới thiệu

    Với mong muốn được phục vụ khách hàng ngày càng chu đáo hơn, chúng tôi luôn sẵn sàng tiếp nhận và biết ơn mọi sự góp ý của khách hàng.
  • Liên hệ

    Địa chỉ

    492/32 Xa Lộ Hà Nội, P. Phước Long A, Quận 9, TP.HCM.

    Điện thoại

     0902 235 237 | 0975 27 47 27

    Email

    info@nhadathungthinh.net

  • Bản đồ